Kuinka monta sijoitusasuntoa sinulla on?

16.3.2021 | Talousklubi Nyt!, Uutiset | 0 Kommenttia

Asuntosijoittajana kuulet tämän kysymyksen satoja kertoja ja tulet myös itse esittämään sen vähintään yhtä monta kertaa. Syy kysymyksen esittämiseen on pyrkimys arvioida toisen sijoittajan kokemusta asuntosijoittajana sekä hänen asuntosalkun kokoa ja arvoa. Se nyt vain kiinnostaa muita sijoittajia tai sijoittajaksi haluavia. Kysymys ei kuitenkaan ole kauhean relevantti eikä sen perusteella voida vetää liian pitkälle meneviä johtopäätöksiä. Miksi näin?

Sama asia pätee myös tavoitteiden asettamiseen asuntosijoittajana. Useasti asuntosijoittaja asettaa tavoitteensa kappaleissa, vaikka kappalemäärä ei tässäkään ole se relevantein tekijä. Katsotaan, miksi?

Syy siihen on se, että asuntosalkun arvo on paljon relevantimpi seikka kuin kappalemäärä. Pelkkä kappalemäärä ei kerro sitä, mikä on salkun arvo, paljonko asunnot tuottavat, missä asunnot sijaitsevat tai minkäkokoisia ne ovat. Saat kasaan esimerkiksi kymmenen sijoitusasunnon salkun kohtuullisen helposti ja nopeasti, jos ostat asunnot hiipuvalta muuttotappiopaikkakunnalta. Asuntoja kun saa esimerkiksi 40-50k€ eurolla, jos menet tarpeeksi kauaksi kasvukeskuksista tai ostat niitä kasvukeskuksen huonoimmalta alueelta. Vuokratuoton saat näillä asunnoilla kyllä kohdilleen, mutta miten käy asuntojen arvon säilymisen tai tulevan taloyhtiölainan määrän kanssa?

Otetaan esimerkkipaikkakunnaksi Pori. Porin ennustettu väestönkehitys tulevana seuraavana 20 vuoden ajanjaksona on -9,3%. Porista perusyksiön pystyt ostamaan 50k€. Silloin kymmenen sijoitusasunnon salkun arvo Porissa olisi 500k€. Tällaisen salkun pystyt rakentamaan pankin avustuksella ja 30% omarahoitusosuudella n. 150k€. Omarahoitusosuus voi olla rahaa, vakuutta (esimerkiksi omasta asunnostasi) tai näiden kahden yhdistelmä. Porin vuokratuotto on keskimäärin 6% eli puolen miljoonan suuruiselle Porissa sijaitsevalle sijoitussalkulle saisit 30k€ vuosittaisen vuokratuoton ennen veroja (verojen jälkeen käteen jäävä summa on henkilökohtaisesti sijoitettaessa 21k€).

Katsotaan sitten, mitä tarkoittaa kymmenen asunnon sijoitussalkku esimerkiksi Tampereen muuttovoittoisessa kasvukeskuksessa. Yksiö Tampereen kasvukeskuksen hyvältä sijainnilta maksaa n. 200k€. Kymmenen asunnon asuntosalkun arvo Tampereen kasvukeskuksessa nousee silloin n. 2M€. Kahden miljoonan euron sijoitussalkun rakentamiseen tarvitset samalla 30% omarahoitusosuudella 600k€ omaa rahaa tai vakuutta. Vuokratuottoa tällaiselle salkulle saat 3,5%, joka euroissa on 70k€ ennen veroja ja verojen jälkeen 47k€. Tällaisen salkun rakentamiseen tarvitaan ponnisteluja jo eri tavalla.

Kymmenen asunnon asuntosalkun arvo siis nelinkertaistuu, kun mennään muuttotappiopaikkakunnasta Porista muuttovoittoisen Tampereen kasvukeskukseen. Käteen jäävä vuokratuotto ei kuitenkaan kasva samassa suhteessa, vaan tässä esimerkissä vain vähän reilu tuplaantuu. Eli vuokratuoton näkökulmasta tuotto on huomattavasti parempi muuttotappiopaikkakunnalla, mutta asuntosalkun mahdollinen arvonnousu ja arvon säilyminen ovatkin sitten toinen juttu. Katsotaan vielä mitä tuotolle tapahtuu, kun mukaan otetaan arvonnousu.

Tampereella vanhojen asuntojen arvo nousi viime vuonna 2020 4,4% ja ennuste tälle vuodelle on 4,6%. 2M€ asuntosalkun arvo olisi siten viime vuonna noussut Tampereella 88k€. Porissa hintakehitys on viimeisen kolmen vuoden aikana ollut -0,5% eli puolen miljoonan salkun arvo Porissa olisi laskenut -25k€.  Samaan aikaan, kun Tampereella olisimme saaneet 3,5% vuokratuoton päälle 4,4% arvonnousun, Porissa 6% vuokratuottoa olisi heikentänyt -0,5% arvonlasku. Silloin kokonaistuotto Tampereella olisi ollut 7,9% ja Porissa 5,5%. Euroissa kokonaistuotto olisi Tampereella ollut 158k€ ja Porissa 27,5k€ (verotusta ei huomioitu). Arvonnousuhan on tietenkin spekulatiivista niin kauan, kun et realisoi eli myy asuntosalkkuasi ja kuukausittain tilille napsahtava vuokratuotto on täyttä totta. Mutta kokonaisuutena tämä esimerkki osoittaa sen, miksi oleellisempaa on pohtia sijoitusasuntosalkun arvoa ja sijaintia kuin pelkkää kappalemäärää.

Siispä seuraavan kerran, kun pohdit omaa tavoitettasi, oman asuntosalkun kokoa tai esität kysymyksen jollekin toiselle, kannattaa tämä pohdinta pitää mielessä. En kuitenkaan kannusta sinua kysymään sijoittajakollegan asuntosalkun arvoa, koska se on kysymyksenä sijoittajalle vähän kuin kysyisit hänen pankkitilin saldoa. Kappalemäärä on kysymyksenä paljon tahdikkaampi. Mutta, kun tulkitset saamaasi vastausta ja teet omia tavoitteitasi, kannattaa ennemmin ajatella asuntojen arvoa kuin määrää. Omissa tavoitteissa kannattaa myös pohtia asuntojesi sijaintia arvonnousun tai arvon säilymisen näkökulmasta, koska salkun iso tuotto tehdään useasti arvonnousulla. Arvonnousun varaan sijoittaminen on kuitenkin paljon vaikeampi laji ja pelkästään sen varaan laskevalla saattaa jäädä mustapekka käteen. Vuokratuotto on taas se asuntosijoittajan peruskallio samalla tavalla kuin leipä ja maito ruokakaupalle. Asuntosijoittajan sinun on kuitenkin syytä pohtia sekä arvonnousua/arvonsäilymistä että vuokratuottoa.

Tellu Uotila

P.S. Jos olet miettinyt asuntosijoittamisen aloittamisen tai kaipaat siihen lisäoppia, olemme koonneet sinulle 7 Askelta Asuntosijoittajaksi -verkkovalmennuksen. Lisätietoa valmennuksesta tästä.

Share This